润滑油的性质是影响润滑效果的重要因素。为了保证制冷压缩机的正常工作，使用的润滑油的性质应当符合一定的要求。
(1)黏度。润滑油的黏度应满足摩擦部件工作条件的需要。R12和润滑油能相互溶解使润滑油黏度变小，因此制冷压缩机应选用黏度较大的润滑油。但如果选用的润滑油黏度过大，又会使压缩机摩擦功率、摩擦热以至启动力矩增加：而如黏度过小，又会影响摩擦表面建立正常油膜。因此润滑油的黏度必须选择合适。润滑油的黏度一般用运动黏度表示，单位为㎡/s，常用单位是St（斯)(1St=10⁻⁴㎡/s)或cSt(厘斯，即0.01 St )。
一般活塞式氟利昂和氨压缩机多采用运动黏度(50℃时)为18~22cSt和11~15cSt、25~29cSt的18号和13号、25号润滑油，而离心式压缩机多采用30 ~65cSt的30号、40号和60号润滑油。
(2)凝固点。制冷压缩机选用润滑油的凝固点应愈低愈好，一般凝固点应低于制冷剂最低蒸发温度5-100。
采用不同制冷剂的压缩机工作条件不同，因此它们对润滑油凝固温度的要求也不尽一致。如R12和氨压缩机润滑油凝固点应低于-30℃，而R22压缩机润滑油凝固点应低于-55℃。
(3)闪点。润滑油加热到其蒸汽与明火接触即发生闪火的最低温度，称为闪点。制冷压缩机选用的润滑油其闪点应比排气温度高20~30℃，以免引起润滑油的燃烧和结焦。一般来说，R12，R22和氨压缩机选用的润滑油，闪点应在170℃以上。
(4)含水量和机械杂质。制冷压缩机选用的润滑油不应含有水分和杂质。润滑油中有水分，将会破坏油膜，并导致系统冰堵，加剧油的化学变化和引起金属腐蚀等。而润滑油中含有机械杂质又会使运动件磨损加剧，堵塞滤油器和润滑油路。
(5)化学稳定性、抗氧化性。在制冷机中润滑油使用时应具有良好的化学稳定性，并对零部件不发生腐蚀作用。一般纯净的润滑油对金属(铜、铸铁、钢及其他合金)不腐蚀。但当润滑油中含有水分或制冷剂时，即会产生腐蚀作用。另外，润滑油的酸性和碱性要小。好的冷冻机油酸值应小于0.03mgKOH/g(即中和1g润滑油所需氢氧化钾的毫克数).润滑油在高温条件下与水、金属、空气、制冷剂、密封垫等接触时应不起分解、聚合、氧化等反应。如果产生上述反应，润滑金属表面即会产生结焦，以致影响阀门工作，并将堵塞滤油器、润滑油路及各阀门通道等。
(6)电气绝缘性。润滑油的电气绝缘性对全封闭和半封闭压缩机具有重要意义，这些压缩机要求润滑油击穿电压高于2500V。
